올해는 건설시장이 변곡점에 진입하는 해로 기록될 전망이다.


외환위기의 유례없는 충격을 겪었던 건설업이 지난 2∼3년간 주택을 중심으로 호황을 누린 후 새로운 변화의 시기에 접어들고 있는 것이다.


시장의 변화는 시장축소와 수익성저하로 요약될 것으로 예상되고 있다.


지난해까지 성장을 주도해 온 민간 주택부문의 위축이 불가피한 데다 각종 제도와 환경의 변화로 기업경영여건이 악화될 것으로 보이기 때문이다.


변화의 조짐은 이미 지난해 나타났으나 주택시장의 이상과열로 시기가 올해로 늦춰진 것으로 전문가들은 진단하고 있다.


당초 국책 및 민간연구 기관 등은 지난해 건설투자증가율을 낮게는 1％대 높게는 4％대 등으로 전망하는 등 2∼3％에 그칠 것으로 내다봤다.


그러나 정확한 통계는 나와봐야 알겠지만 당초 전망치보다 두배 이상 높은 6∼7％가 될 것으로 추정되고 있다.


이는 외환위기 이후 가장 최고치이다.


저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 주택시장이 ‘머니게임(Money Game)’양상을 띤 이상과열에 따른 결과라는 지적이다.


하지만 올해는 10·29대책 등 강력한 시장안정대책의 약발이 시장에 먹히며 그동안 시장을 주도해 온 주택을 중심으로 위축세가 불가피할 것으로 연구기관들은 내다보고 있다.


기관별로는 지난해 건설투자증가율을 6.1％과 6.7％로 추정한 국토연구원과 한국개발연구원(KDI)은 지난해의 3분의 1 수준인 2.1％에 그칠 것으로 내다보고 있다.


민간연구기관들의 전망은 이보다는 다소 높은 전망치를 내놓고 있다.


대신경제연구원은 2.6％ 현대경제연구원은 2.8％, 삼성경제연구원은 3％, 건설산업연구원은 3.3％, LG경제연구원은 3.7％ 등으로 지난해 절반수준으로 떨어질 것으로 예상하고 있다.


기관별로 다소 차이는 있지만 올해 건설투자는 2∼3％선 증가에 그칠 것이라는 데 공감대가 형성돼 있는 것이다.


건설경기 관련 각종 지표들도 이미 하강을 예고하고 있다.


선행지표인 건축허가면적의 경우 일반주거지역 종세분화의 영향으로 지난해 6월과 7월에 큰 폭으로 증가했으나 8월에 12.3％가 줄어 감소세로 돌아선 이후 11월까지 4개월 연속 두 자릿수 감소세가 이어지고 있다.


건설수주도 지난 6월(121.3％) 정점을 지나 7월에 80.3％ 8월에 44.2％ 9월에 38.3％, 10월에 18.8％ 등으로 증가율이 점차 둔화되다가 11월에는 15.1％가 줄어 8개월만에 감소세로 반전됐다.


또 건설산업연구원은 올해 건설수주증가율이 9.5％ 감소할 것이라는 전망을 내놓고 있다.


특히 주목되는 것은 올해 투자증가세 둔화가 가속화될 수 있다는 점이다.


경기순환 사이클상 하강국면에 진입한 데다 정부의 각종 부동산 규제정책으로 둔화속도가 빨라질 것이라는 진단이다.


국토연구원의 김재영 건설경제연구실장은 이미 경기가 얼어붙고 있는 상황에 정부의 규제가 찬물을 끼얹는 모양새라고 말했다.


LG경제연구원의 김성식 연구위원도 10·29대책의 영향으로 주택시장이 실수요자 위주로 재편되며 오는 2006∼2007년께나 바닥을 치고 회복세를 보일 가능성이 높다고 전망했다.


게다가 정부도 현재의 부동산정책 기조를 유지할 방침이어서 지난 2∼3년간과 같은 주택부문의 호황은 기대하기 어려울 것으로 관측되고 있다.


신임 강동석 건설교통부 장관은 집값 안정을 위해 부동산대책을 차질없이 추진해 나가겠다는 내용의 취임 일성을 밝혔다.


강 장관은 부동산투기를 절대 용납하지 않겠다는 것이 정부의 확고한 의지인 만큼 기존정책을 계속 유지해 나가면서 보완할 점이 생기면 기동성 있게 보완해 나갈 계획이라고 말했다.


따라서 주택에 주력해 온 업체들은 외환위기에 버금가는 위기를 맞을 수도 있을 것으로 업계 관계자들은 지적하고 있다.


무엇보다 우려되는 대목은 제도변화로 인해 수익성이 악화될 것이라는 점이다.


제도의 변화는 공공시장의 경우 시장기능의 확대로, 민간은 규제의 강화로 요약된다.


이는 장기적으로 기업경영을 옥죄는 요인이 될 수 있다는 점에서 심각성을 더해주고 있다.


공공시장의 경우 우선 최저가낙찰대상공사의 확대를 꼽을 수 있다.


정부는 최저가격낙찰제 대상공사를 종전 추정가격 1천억원 이상에서 500억원 이상 PQ대상공사로 확대하고 발주기관이 입찰가격의 적정성을 심사해 낙찰자를 결정하는 이른바 저가심의제도를 도입, 시행에 들어갔다.


어떤 형태로 결과가 나타날 지는 뚜껑을 열어봐야 알겠지만 낙찰률 하락은 불가피할 것이라는 데는 이론의 여지가 없다.


대상의 확대로 경쟁의 심화가 불가피할 것으로 보이기 때문이다.


지난해 최저가낙찰제 방식으로 집행된 24건의 평균낙찰률은 예정금액의 60％선으로 집계되고 있다.


적격심사입찰방식에서의 낙찰률이 80％대인 점을 감안하면 큰 차이를 보이는 것이다.


한 연구보고서는 대상 공사의 확대로 연간 최저가낙찰제 시장규모는 1천억원 이상 PQ공사때보다 2조300억원이 늘어 6조7천억원에 이르고 건설업계가 부담해야 할 수주감소액은 3천252억원이나 될 것으로 분석하고 있다.


이와 함께 턴키·대안입찰공사에도 가격경쟁 요소가 도입되고 실적공사비적산제도가 단계적으로 시행되는 것도 수익성 악화의 변수가 될 것으로 전망되고 있다.


건설산업연구원의 백성준 책임연구원은 턴키·대안입찰공사의 경우 낙찰률이 3∼4％까지 떨어질 수도 있을 것이라고 말했다.


즉 최저가낙찰대상공사의 확대로 전체 규모는 5조∼6조원으로 늘어나고 턴키·대안공사도 8조∼9조원에 달하는 것을 감안하면 전체 공공공사(올해 예상치 33조9천억원)의 3분의 1 이상이 제도변화로 낙찰률이 하락할 수 있다는 것이다.


민간부문도 상황은 마찬가지다.


재건축안전진단 강화, 후분양제 실시, 일반주거지역 종세분화에 따른 용적률 규제 강화, 명의변경 금지 등으로 사업성이 불투명해지고 있는 상황이다.


또 분양시장이 실수요자 위주로 재편되면서 재고주택의 부담의 증가도 예상되고 있다.


민간사업의 리스크(Risk) 확대가 수익성부담으로 연결되는 상황이 나타날 것이라는 설명이다.


이와 함께 민자사업도 경쟁요소가 가미되고 운영수입보장기간과 수준이 축소되는 등 사업여건이 악화되고 있는 실정이다.


건설기업들은 시장위축과 수익성저하라는 두가지 도전에 직면하고 있는 것이다.


기존의 경영방식, 경쟁질서 등으로 이뤄진 산업구조의 틀속에서 변곡점이 등장하면서 새로운 상황이 전개되는 시점을 맞고 있다는 지적이다.


변곡점은 기업들에게도 변화를 요구하고 있다.


슬기롭게 적응하는 기업에게는 도약의 계기를 제공해 주지만 그렇지 못한 기업은 도태될 수밖에 없기 때문이다.


인텔사 성공신화의 주인공 엔드류 그로브(Andrew S.Grove, 현 명예회장)는 그의 저서 승자의 법칙을 통해 경쟁사회에서 승자가 되느냐, 아니면 패자가 되느냐는 것은 변화의 적응능력에 달려 있다고 강조했다.


사실을 인식하고 한발 앞서 변화를 시도하는 기업만이 도약의 주인공이 될 수 있다는 것이다.


朴奉植기자 parkbs@cnews.co.kr